中小城市商業地產如何健康可持續發展 這兩位高管講透了

2019-11-11 15:27:00

聯商網消息:通過近三十年城市商業發展與創新的專注研究,恒太商業不僅樹立了強有力的行業地位,并憑借自身豐富的經驗、專業的團隊為中小城市商業地產的發展籌謀劃策。

中國城市商業地產市場格局不斷變化,空間運營和業態創新成為購物中心新的增長引擎。中小城市作為中國城市的重要部分,在經濟、商業發展上潛力巨大,但不專業、不均衡、不充分的問題仍然突出,諸如已運營購物中心因缺乏專業團隊運營管理導致經營不善,待開業購物中心因前期定位規劃不合理導致招商困難等等。對此,我們不禁要思考:在城市更新、商業迭代升級下,中小城市商業如何創新發展?

11月9日,在由恒太商業管理有限公司作為主辦方之一的“第三屆全國中小城市商業創新發展論壇”上,寧波太平洋恒業控股有限公司董事長、全國中小城市商業運營專家胡敏杰和恒太商業管理有限公司總裁胡芳園在接受《聯商網》等在內的主流媒體專訪中,分別就“中小城市商業健康發展之道”和“購物中心運營商價值”做了專業分享。

政府、開發商、運營商“三位一體”協同驅動

推進中小城市商業健康發展

“如果以開得了業,并同時達到盈虧平衡點的項目界定為健康項目,那么,健康的僅為15%左右,不健康的比例高達85%。”在談到中小城市商業地產發展情況時,胡敏杰用這樣一組令人驚訝的數據直觀表達。

一方面,從宏觀上看,國家統計局的數據顯示,過去十年全國商業營業用房開工建設達20.9億平方米,但據專家統計,建成開業率僅為43%左右。另一方面,具體到商業地產行業來看,據專家統計,百強房企所持有的商業達到盈虧平衡點的僅為36%。明顯的結論:有57%的項目因各種原因無法開業,有64%的商業項目還處于虧損。

造成商業地產不合理布局和項目運營不善導致的不健康發展的原因是什么?胡敏杰認為,是主導商業地產的政府、開發商、運營商三方都出了問題。

具體來看,他認為,政府缺乏專業性規劃和控制引導;開發商側重于短期利益,輕視和忽略了商業本質;運營商著眼于自身利益,片面遷就開發商對眼前利益的訴求,追求高租金,導致不正確定位填鋪,不考慮正確定位和項目持續運營。“三方都以本位出發,不專業不兼顧,導致“三位分離”。

那么,如何健康發展?在胡敏杰看來,政府、開發商、運營商應該“三位一體”、協同發展。

政府層面上,一方面,應該根據市場實際需求,整體科學規劃。通過分析城市的人口、人均收入、消費增長潛力等數據來確定城市商業總面積容量,科學的數據決策和規劃,以避免商業過剩。

另一方面,應該提高準入門檻,禁止盒子商業分割銷售。真正做到上述兩件事,能在源頭上確保商業地產的持續健康發展。

開發商層面上,一方面,要正確認知商業地產和商業,做商業地產時需要兼顧商業。商業地產是以持有商業獲取回報價值的,因此要提前考慮商業,并合理統籌兼顧,走“專業化、精細化和可持續發展”之路。

另一方面,要認知非專業開發已沒有生存空間,做好前置化的專業開發。開發商需要做好拿地前置化,在拿地前應該對項目的市場基本面、競爭對手、項目定位進行前置調研,確保少走彎路。

胡敏杰用“五不做原則”給中小城市商業地產開發商指明道路:一、城市消費基本面不符合的不做;二、項目匡算資金平衡不了的不做;三、不具有地段優勢的不要做;四、光是做一個純盒子商業的地塊不能做;五、沒找到專業運營商的不能做。

運營商層面上,一方面,運營商需要專業保障項目的持續良性運營。良性的運營管理需要做好前置化做到位、定位精準、精細化運營三方面內容。

另一方面,運營商需要與開發商協同驅動,體現在商業理念的同頻及建立良好的合作信任。

“政府的科學規劃、開發商的商業運營思維操盤、運營商的專業運營保障,通過三方協同驅動,讓中小城市商業地產回歸健康。”關于未來,胡敏杰表達了自己的期望。

商業運營商價值創造“三步曲”

定位決策首當其沖

一個商業能否生存,后期運營極為關鍵,因此一個出色的運營團隊直接關系著商業項目的健康發展。一個專業的運營商需要有精準定位、系統開業籌備、精細化落地運營、人才培養、創新等能力。

胡芳園認為,購物中心運營商價值的創造需要正確決策、有效執行、與時俱進三個環節來實現。“定位‘精準狠’,才能創造商業運營商價值。” 精準狠的定位是運營商協助開發商所有決策里最關鍵的部分,圍繞定位才能更好的去做好物業結構、動線改造、空間設計、品類選擇、品牌招商策略、運營策略、企劃策略等各個環節的決策。

恒太商業于2018年在江西新余的一個存量物業改造項目上,前期認真分析了城市基本面、商圈、競爭對手、消費者等各個因素,最終定位城市級購物中心,并采取了一系列改造措施,如零售商品經營策略上采用百貨聯營模式,最大化坪效;在結構和動線改造上,開挖中庭,通過前后場的雙動線連接,解決原有老百貨+街區物業肚子大,死角多的問題。這些精準策略加持后,剛剛過去的一周年慶,該實現單日銷售突破1300萬元、客流突破8萬人次,創下2個品牌當日銷售全國第一、26個品牌當日銷售全省第一的優異成績。

恒太商業諸如此類成功的改造案例比比皆是,無一例外是在定位精準狠前提下實現的,才能打造出了一個個持續生命力和良好回報的產品。

無論是一二線城市還是三四線中小城市,商業運營力都極為重要。在胡芳園看來,消費者則是運營商運營策略的出發點和最終訴求歸屬點,中小城市購物中心也要以消費者為中心,為消費者創造美好生活為目標,空間里就能創造更多可能性。

胡芳園表示,恒太商業在中小城市具備的競爭力和優勢也是因為不斷審讀消費者心理所積累的。中小城市消費者擁有獨有的心理特征,往往最有價值的是中高層消費者,恒太商業沉淀出了一套自己的打法。比如最為穩定和固定的消費群是政府官員及家屬、教師、中小企業家及家屬,相對而言城市人口結構相對固定,商業要做的就是靠口碑,用服務去感動消費者。

總體而言,擁有專業運營能力的運營商會根據消費者、品牌商市場變化來不斷調整,這樣的購物中心才擁有更大機會。

作為全國唯一一個定位中小城市商業發展的專業論壇,目前已經成功舉辦三屆,恒太商業作為主辦方之一,其在中小城市商業運營管理方面的專業度和斬獲的成績有目共睹,備受認可。

作為全國領先的商業綜合體運營管理企業,恒太商業致力于升級城市商業生態,為開發企業、公共機構提供全流程商業運營管理服務。

一直以來,恒太商業秉承“深耕華東、輻射全國”的發展方向,圍繞恒太城、主題購物中心、特色街區、霞客文旅主題酒店四大核心產品線,已經在浙江、安徽、湖南、山東、四川、湖北、江西等十多個省布局了39個城市商業綜合體,商業管理面積超250萬方,并在2019年制定了到2021年實現“三年百MALL”的戰略計劃。

站在未來,恒太商業將秉持升級城市商業生態的使命,實現成為中國城市發展最值得信賴的商業地產運營伙伴的愿景。

(來源:聯商網 陳寧輝)

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搜鋪資訊 責任編輯:陳寧輝
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